HomeEmprunterAchat immobilier: à quoi être attentif?

Achat immobilier: à quoi être attentif?

Vous avez enfin trouvé le logement de vos rêves et vous vous apprêtez à l’acheter. Quelles précautions prendre avant de vous engager? 

Florence Desternes, avocate associée au bureau Xirius

Même si la satisfaction d’avoir trouvé la perle rare est compréhensible, gardez la tête froide. Les prochaines étapes scelleront en effet votre engagement vis-à-vis du vendeur. Mieux vaut donc avancer avec prudence.

Déjà vendu avant le compromis?

“Avant tout, sachez que durant de nombreuses années, les cours et tribunaux ont considéré que la vente est parfaite, c’est-à-dire conclue, dès que l’on peut prouver l’existence d’un accord des parties sur la chose (le bien immobilier) et le prix. Cette jurisprudence découle directement des dispositions du Code Civil”, explique Florence Desternes, avocate associée au bureau Xirius et spécialiste des questions immobilières. Mais il convient aujourd’hui de nuancer ce qui précède. Deux arrêts récents sont en effet venus altérer cette jurisprudence. “Le plus significatif, émis par la Cour d’Appel de Bruxelles, conclut qu’une vente ne peut être considérée comme parfaite que lorsqu’un compromis est signé en bonne et due forme, et que celui-ci reprend l’accord des parties non seulement sur les éléments essentiels du contrat (la chose et le prix), mais également sur tous les autres éléments dits substantiels. Cela dit, mieux vaut rester prudent: il n’est pas exclu que des offres très détaillées et acceptées par les parties puissent être considérées comme un contrat. Dès lors, pensez à préciser les conditions suspensives dès le moment où vous commencez les discussions pour vous mettre d’accord avec le vendeur.

Conditions suspensives?

En quoi consistent ces conditions suspensives? “Comme leur nom l’indique, elles suspendent la vente dans l’attente de leur réalisation. La plus connue concerne l’obtention d’un crédit par l’acheteur. Si ce dernier ne parvient pas à obtenir un crédit dans le délai convenu, la vente n’aura pas lieu. Mais elle est loin d’être la seule.”

Pour Maître Desternes, l’acheteur peut faire inscrire plusieurs conditions suspensives au contrat. “La première est celle de l’obtention d’un crédit", poursuit la spécialiste. “Mais attention, veillez à la libeller correctement. Simplement mentionner que l’acheteur doit obtenir un crédit n’est pas assez précis: indiquez le montant du crédit et spécifiez les banques, ou du moins le nombre de banques que vous entendez consulter. Précisez également un délai, et négociez fermement pour mentionner qu’en cas de refus de ces banques, vous serez totalement délié de vos obligations sans paiement d’une quelconque indemnité.”

Plus que le crédit

Mais vous pouvez aller plus loin. Il existe de nombreuses autres clauses suspensives dont vous pourriez faire usage. Florence Desternes recommande notamment la visite d’un expert. “La vente ne vous protège pas en cas de vices apparents, c’est-à-dire décelables par un bon père de famille”, explique Florence Desternes. “Mais ce qui est décelable pour les uns, pourrait ne pas l’être pour les autres. Vous pourriez très bien ne pas repérer tel ou tel problème. Afin de vous protéger, faites de la visite d’un expert l’objet d’une condition suspensive en cas de découverte par ce dernier de vices. Cet avis extérieur est d’autant plus nécessaire que la plupart des compromis de vente, de nos jours, contiennent une clause qui exonère le vendeur de sa responsabilité en matière de vices cachés. Elle est presque devenue un standard dans les compromis. Dans ce cas, la responsabilité du vendeur particulier (non professionnel) ne pourra être mise en cause que si vous parvenez à prouver sa mauvaise foi. Par conséquent, la visite d’un expert est vraiment indispensable.”

Derniers conseils

Quelles autres clauses inclure? “Le compromis de vente prévoit presque toujours que si une des parties ne remplit pas ses obligations (exemple: refus de signer le compromis), elle devra payer une indemnité forfaitaire équivalente à 10% de la vente à l’autre partie. Cette clause permet aux parties de ne pas devoir apporter la preuve de leur dommage en cas de résolution du contrat. En effet, faute d’avoir fixé l’indemnité au préalable, la partie lésée devra apporter devant le juge la preuve du dommage subi suite au forfait de l’autre partie”, poursuit la spécialiste.

Par ailleurs, vous devez prêter attention à toutes les clauses du compromis, et pas seulement aux conditions suspensives. “Assurez-vous par exemple que le bien est précisément décrit. La mention “un appartement situé au troisième étage” est moins précise que “un duplex situé au troisième étage”. Or, nous l’avons déjà évoqué, cette formulation vague peut servir à masquer un bien dont la situation urbanistique ne correspond pas à la réalité”. Enfin, veillez à faire stipuler que le montant de l’acompte que vous verserez à la signature du compromis reste entre les mains du notaire et ne soit pas remis au vendeur avant la conclusion de la vente. En cas d’annulation de la vente, cela en facilitera la récupération, puisque le notaire sera tenu de conserver cet acompte sur un compte spécial et le restituer le cas échéant.

Ces quelques précautions devraient vous permettre de mieux aborder cette étape cruciale de votre achat. Pensez-y dès que vous jetez votre dévolu sur votre futur logement!