HomeEmprunterAchat d’une maison rénovée: comment éviter les pièges?

Achat d’une maison rénovée: comment éviter les pièges?

Vous avez jeté votre dévolu sur un bien immobilier récemment rénové. À quoi devez-vous faire attention? Comment éviter les fameux “vices cachés”? Quelles questions poser au vendeur? Voici quelques pistes de réflexion.

Jean-Rodolphe Dirix, avocat associé au bureau Xirius

Après bien des recherches, vous voilà face au logis de vos rêves. Le propriétaire y a fait quelques travaux dedans et le logement vous semble impeccable. Mais que devez-vous vérifier avant de l’acheter? Nous avons posé la question à Jean-Rodolphe Dirix, avocat associé au bureau Xirius.

Travaux récents... et anciens

“En réalité, que les travaux soient récents ou plus anciens n’a pas beaucoup d’importance”, explique ce spécialiste des questions immobilières. “Bien sûr, s’il a effectué des transformations il y a peu, le vendeur va sûrement en tirer parti pour justifier le prix qu’il demande. Mais si ces travaux sont plus anciens, il ne pensera peut-être pas à les mentionner. Quant à l’acquéreur, à moins que la peinture ne soit encore fraîche, l’usure normale l’empêchera peut-être de remarquer quoi que ce soit. Autant donc poser une série de questions. Parmi celles-ci, la plus importante est sans conteste celle de la conformité du bien aux prescriptions urbanistiques.

Une visite à la commune s’impose

Selon Jean-Rodolphe Dirix, pour s’assurer de la conformité du bien, un passage par les services d’urbanisme de la commune où se situe le bien est indispensable. “Demander les plans du bien vous permettra de vérifier s’il correspond à ce que vous avez visité. D’autant que l’administration, après avoir octroyé un permis d’urbanisme, n’a pas toujours les moyens de vérifier si les travaux ont été effectués et s’ils sont conformes au projet déposé! Naturellement, les différences entre les plans et la réalité ne signifient pas nécessairement qu’il y a infraction”, précise Jean-Rodolphe Dirix. “Et les différences peuvent ou non constituer un problème: ce sera plus facile, en général, d’obtenir la régularisation d’une fenêtre installée un peu à côté de l’emplacement prévu qu’une fenêtre percée dans un mur jusque là aveugle, surtout si cette fenêtre donne sur le bien voisin et est proche de la limite entre les deux propriétés.”

Expertise et clause suspensive de rigueur

Tout est donc question d’appréciation: raison pour laquelle recourir à un architecte ou à un expert immobilier est plus que conseillé. “Pour ma part, je n'ai jamais acheté un bien sans être accompagné d'un expert”, affirme d’ailleurs Maître Dirix. “Parce que je ne peux pas deviner quels problèmes vont se poser. Seul un expert pourra vous rassurer ou – au contraire – attirer votre attention sur un risque réel pour lequel aucune régularisation ne pourra être obtenue. Sans compter, bien sûr, qu’il sera beaucoup plus apte que vous à déceler d’éventuels problèmes ou vices cachés.” L’avocat pointe en outre une tendance de plus en plus affirmée lors de la rédaction des compromis de vente: l’insertion d’une clause suspensive liée au statut urbanistique du bien. “De cette manière, si l’acheteur constate une infraction par la suite, il lui sera plus facile d’obtenir l’annulation de la vente ou de négocier une baisse de prix avec le vendeur, ou encore d’obtenir la régularisation du bien vendu auprès de lui.

Et la destination du bien?

La question de la régularité des éventuelles transformations n’est d’ailleurs pas le seul risque en matière d’urbanisme. “L’acheteur doit aussi vérifier la destination prévue pour le bien. Ce n’est pas parce qu’un bien a été rénové en appartement qu’il est considéré comme une habitation par l’urbanisme. Si, par exemple, le vendeur – ou le propriétaire précédent – a  transformé un rez commercial en appartement, il faut s’assurer qu’un changement de destination est possible. Sinon, il ne sera tout simplement pas possible d’y habiter! En général, s’il n’a pas été évoqué avant, le problème apparaîtra après la signature du compromis de vente. “Entre la signature du compromis et la passation de l’acte, le notaire doit en effet effectuer une série de vérifications, dont celle-là. Faute d’avoir évoqué la question plus tôt, l’acheteur risque donc de se retrouver coincé. Ici aussi, une clause suspensive n’est donc pas inutile.”

Dossier d’intervention ultérieure

Si le vendeur a effectué des travaux, il devra aussi remettre à l’acheteur un dossier d’intervention ultérieure. Ce dossier est un ensemble de documents préparés par les différents entrepreneurs qui sont intervenus sur le chantier. Ils détaillent les travaux et les matériaux utilisés, mais aussi, dans certain cas, l’endroit où ces travaux ont été effectués. “Un électricien y mentionnera par exemple où il a installé les différents câblages de l’installation, pour permettre de les retrouver rapidement. Ou d’éviter de les endommager lors d’autres interventions.”

Attestation électrique et certificat PEB

À propos d’électricité, Jean-Rodolphe Dirix relève également la question de l’attestation  de contrôle de l’installation électrique. “Cette attestation est indispensable pour une vente. Mais l’acheteur et le vendeur doivent, sur cette base, se mettre d’accord sur la personne qui effectue les éventuels travaux de mise en conformité.” Par ailleurs, l’attestation de performance énergétique du bâtiment est également obligatoire dans les trois régions. Autant le savoir.

Et le revenu cadastral?

Parfois, les travaux peuvent également influencer le revenu cadastral d’un bien immobilier. “S’ils n’ont pas été signalés à l’administration, les travaux peuvent donc entraîner un retour de manivelle désagréable de l’administration fiscale lorsqu’elle aura vent de la (re)valorisation du bien. Bien sûr, l’acheteur pourra toujours tenter d’invoquer que cette erreur constitue un vice caché et obtenir un dédommagement du vendeur, mais cela signifie une longue procédure en justice. À titre d’exemple, cela prend minimum un an à Bruxelles.”

Faire intervenir les notaires lors du compromis?

Jean-Rodolphe Dirix prodigue un dernier conseil aux acheteurs: impliquer le notaire dès la rédaction du compromis. “Trop souvent encore, les gens croient faire des économies en rédigeant eux-mêmes un compromis de vente. C’est une double erreur: d’abord, parce qu’il faut des connaissances pointues en droit pour rédiger le document correctement. Ensuite, parce que les honoraires du notaire ne visent pas seulement son intervention pour la passation de l'acte authentique. Ils couvrent aussi des prestations comme la rédaction du compromis. Autant donc y recourir, puisque vous payerez de toute manière le même montant. Par ailleurs, les frais de notaire sont également identiques, qu’il y ait un ou deux notaires impliqués. Il vaut donc mieux que chacun – vendeur et acheteur – amène son propre notaire. Ainsi, les intérêts des deux parties seront mieux défendus.”