HomeEmprunterAchat d’un appartement loué: quels sont les droits du nouveau propriétaire?

Achat d’un appartement loué: quels sont les droits du nouveau propriétaire?

Je viens d’acheter un appartement loué. J’aimerais l’occuper dès que possible. Comment dois-je m’y prendre pour le libérer au plus vite? (Léo, 49 ans)

Vous avez trouvé l’appartement idéal, bien situé, à un prix très raisonnable. Parfait, sauf qu’il y a un hic: le bien est déjà occupé par un locataire. Autrement dit, quels sont vos droits et quelles sont vos obligations en tant que nouveau propriétaire si vous voulez emménager dans votre nouveau logement?

Résiliation du bail

"Il est très important de savoir si le contrat de bail comporte une date certaine ou pas", explique Rob De Koninck, avocat associé chez Ardent Advocaten (Wilrijk). "En principe, la date devient certaine par le fait de présenter le bail au bureau d’enregistrement du lieu où le bien se situe. C’est aussi le cas, par exemple, lorsqu’un notaire rédige le bail, mais cette procédure est moins courante.  Si le contrat possède une date certaine, tous les droits et toutes les obligations de l’ancien propriétaire sont transférés au nouveau propriétaire. Si celui-ci veut occuper le bien lui-même et si aucune mention contraire est prévue dans le bail, le nouveau propriétaire doit donner un préavis de six mois au locataire."

Un préavis plus court?

Quand le contrat n’a pas de date certaine, il en va tout autrement. "Dans ce cas, c’est la durée d’occupation du bien par le locataire qui importe", précise Maître De Koninck. "Si cela fait moins de six mois, le locataire n’est pas protégé et il peut être invité à quitter immédiatement l’appartement. Si cela fait plus de six mois, une procédure en référé, plus rapide, est d’application. Le nouveau propriétaire doit à la fois résilier le bail dans les trois mois qui suivent l’achat et respecter un délai de préavis de trois mois. La résiliation doit être motivée: vous devez signaler que vous voulez occuper vous-même l’appartement ou, par exemple, que vous souhaitez y effectuer de gros travaux. Dans ce cas, il est possible de mettre un terme au contrat sans indemnité."

Soulignons qu’il est aussi possible que le locataire et le bailleur ne tiennent pas compte de la fin de bail et qu’ils conviennent ensemble de la date à laquelle le bien sera libéré.

Devant le juge

Que se passe-t-il si le locataire refuse de partir? "Appliquer sa propre loi n’est jamais une bonne idée", met en garde Maître De Koninck. "Si vous avez respecté toutes les conditions de résiliation mais que le locataire marque un refus, vous devez faire appel à un juge. Celui-ci tranchera."

Dernier conseil

Attention: la faculté de mettre fin à un bail n’est valable que si vous entendez occuper vous-même l’appartement ou y installer un membre de votre famille. L’occupation doit prendre cours dans l’année qui suit la fin du préavis. Elle doit, en outre, être effective et continue pendant au moins deux ans. Faute de respecter ces règles, vous devrez verser au locataire expulsé une indemnité égale à 18 mois de loyer!

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