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Économiser sur les droits d'enregistrement à Bruxelles

Acquérir une maison est souvent l’achat le plus important auquel nous consentons. Toute économie est donc la bienvenue. 

Eric Spruyt est notaire associé chez Berquin Notaires à Bruxelles. Il est aussi professeur à la KU Leuven et à la HUB-Fiscale Hogeschool. Dans cet article, il nous détaille les réductions prévues par la Région de Bruxelles-Capitale en matière de droits d’enregistrement.

Les droits d’enregistrement sont dus sur "l’enregistrement" de certains documents tels que les actes notariés. Lorsque vous achetez une maison, vous devez vous rendre chez un notaire pour y faire passer un acte. Vous devez donc payer des droits d’enregistrement à cette occasion. "À Bruxelles, ils s’élèvent à 12,5% et sont calculés sur la somme du prix de vente et des charges stipulées", explique Maître Spruyt. "Sur un montant de 180.000 euros, vous serez dès lors redevable de 22.500 euros de droits d’enregistrement à l’administration fiscale."

En queue de peloton

Ce pourcentage place la Belgique en queue de peloton à l’échelon mondial. "La moyenne européenne est proche des 6%. Le Danemark n’impose pas de droits d’enregistrement. En Suède et en Norvège, ils s’élèvent à 1%, et à 1,5% au Royaume-Uni. En outre, tant la France et le Luxembourg (5%) que les Pays-Bas et l’Espagne (6%) pratiquent un tarif nettement inférieur au nôtre."

À Bruxelles, les mesures de faveur en matière de droits d’enregistrement sont du reste moins nombreuses qu’en Flandre. Ainsi, le "droit réduit" – la réduction des droits d’enregistrement à l’achat d’une habitation modeste – n’existe plus depuis quelque temps dans la capitale. Quant au principe de "reportabilité" (qui permet de déduire les droits d’enregistrement précédemment payés lors d’un nouvel achat), il n’y a même jamais existé.

"Les droits d’enregistrement constituent, au même titre que les droits de succession, une part importante du budget bruxellois", précise Maître Spruyt. "Difficile, dans ces conditions, de s’attendre à des stimulants fiscaux en matière immobilière."

L’abattement

Il n’empêche qu’à Bruxelles aussi, il existe des mesures de faveur permettant de réaliser de belles économies à l’achat d’un bien. Parmi celles-ci figure bien sûr "l’abattement".

"L’abattement consiste en une diminution de la base imposable sur laquelle les droits d’enregistrement sont calculés", explique Maître Spruyt. "À Bruxelles, cette diminution est de l’ordre de 60.000 euros. Elle peut même s’élever à 75.000 euros si l’habitation se situe dans un ‘Espace de développement renforcé du logement et de la rénovation’ (EDRLR). Dans notre exemple, les 12,5% ne sont dès lors pas calculés sur les 180.000 euros, mais sur 120.000 euros, voire sur 105.000 euros pour une maison située dans un EDRLR."

Concrètement, en cas d’application de l’abattement, vous payez 7.500 euros (12,5% de 60.000 euros) ou 9.375 euros (12,5% de 75.000 euros) de droits d’enregistrement en moins. Vous devez toutefois répondre à quelques conditions: être une personne physique, acheter le bien en pleine propriété et l’affecter à votre résidence principale dans un délai de deux ans. Pour un appartement sur plan ou en construction, ce délai est de trois ans. "Depuis le 1er janvier 2013, l’acheteur doit aussi conserver sa résidence principale dans le bien acheté pendant cinq années ininterrompues", explique le notaire. "Après les critiques émises par l’Europe, il ne suffit plus de rester résider en région bruxelloise."

À l’achat d’un terrain à bâtir, d’une maison sur plan ou d’une maison en construction, vous n’avez droit à aucun abattement. C’est par contre le cas pour l’achat d’un appartement sur plan, mais uniquement sur le prix que vous payez pour le "terrain". Le schéma ci-dessous résume le tout:

Terrain à bâtir Pas d’abattement
Appartement sur plan (+ parcelle à bâtir) Abattement
Appartement en construction (+ parcelle à bâtir) Abattement
Appartement nouvellement construit (+ parcelle à bâtir) Abattement
Maison sur plan (+ parcelle à bâtir) Pas d’abattement
Maison en construction (+ parcelle à bâtir) Pas d’abattement
Maison nouvellement construite (+ parcelle à bâtir) Abattement

Revente

Dernière mesure de faveur: la restitution partielle des droits payés en cas de revente. Ainsi, si vous revendez votre habitation dans les 2 années suivant son achat, vous pouvez récupérer 36% des droits d’enregistrement payés.

Un conseil pour conclure: la détermination des réductions sur les droits d’enregistrement et, surtout, leur application à des "cas spéciaux" (achat par des investisseurs immobiliers, achat sous le régime de la TVA, etc.) sont des matières réservées aux spécialistes. Pour un calcul personnalisé, mieux vaut prendre contact avec votre notaire.